ÉVALUATIONS ENVIRONNEMENTALES DE SITE

Quand une évaluation environnementale de site de phase 1 est-elle requise ?

Une évaluation environnementale de site (ÉES) de phase 1 est généralement requise dans les situations suivantes :

• Transactions immobilières : lors de l'achat ou de la location de propriétés commerciales ou industrielles, une EES de phase 1 est souvent réalisée pour évaluer les risques environnementaux potentiels associés à la propriété. Les prêteurs et les assureurs peuvent également exiger une EES de phase 1 dans le cadre de leur processus de diligence raisonnable.

• Conformité réglementaire : Le gouvernement de l'Ontario peut exiger qu'une EES de phase 1 soit réalisée dans le cadre de la conformité à la réglementation environnementale. Par exemple, lors d’une demande de certains permis ou licences, comme un permis de déchets dangereux, une ESES peut être nécessaire.

• Développement immobilier : Avant d'entreprendre des activités de développement ou de construction importantes sur une propriété, une EES de phase 1 est souvent réalisée pour identifier les responsabilités environnementales potentielles. Cela aide les développeurs à comprendre les risques et à planifier les mesures d’atténuation nécessaires.

• Exigences des prêteurs : les institutions financières, telles que les banques ou les organismes de prêt, peuvent exiger une EES de phase 1 dans le cadre de leurs critères de prêt. Ceci est fait pour évaluer les risques environnementaux associés à une propriété et pour protéger leur investissement.

• Diligence raisonnable d'entreprise : lors de fusions, d'acquisitions ou de transactions d'entreprise impliquant des propriétés, une EES de phase 1 peut être réalisée pour évaluer les responsabilités et les risques environnementaux potentiels. Ceci est fait pour garantir que l'acquéreur est conscient de tout problème environnemental potentiel avant de finaliser la transaction.

Qu’est-ce qui est inclus dans une évaluation environnementale de site de phase 1 ?

Une évaluation environnementale de site (ÉES) de phase 1 comprend généralement plusieurs éléments clés pour évaluer les conditions environnementales et les risques potentiels associés à une propriété ou à un site. Les détails spécifiques peuvent varier en fonction de la juridiction et du cabinet de conseil effectuant l'évaluation, mais voici les éléments communs généralement inclus dans une EES de phase 1 :

• Inspection du site : Une inspection visuelle de la propriété et de ses environs est effectuée pour identifier toute source potentielle de contamination ou de préoccupations environnementales. Le consultant évaluera l'utilisation actuelle et historique des terres, observera tout signe visible de contamination et évaluera l'état des bâtiments, des réservoirs de stockage, des systèmes de drainage et d'autres infrastructures.

• Examen des dossiers : Des recherches approfondies sont menées pour examiner les dossiers et documents disponibles qui fournissent des informations sur l'histoire de la propriété et les problèmes environnementaux potentiels. Cela comprend l'examen de photographies aériennes historiques, de cartes topographiques, de plans d'assurance-incendie, de registres fonciers, de permis et de bases de données environnementales. Le consultant examine également les dossiers gouvernementaux pertinents, y compris les dossiers de déversements, de plaintes ou de violations.

• Entretiens : Le consultant mène des entretiens avec des personnes qui connaissent le site, telles que des propriétaires actuels et passés, des occupants et des représentants du gouvernement local. Ces entretiens permettent de recueillir des informations sur les utilisations passées des terres, les pratiques de stockage, les incidents environnementaux connus et toute source potentielle de contamination.

• Examen réglementaire : Les réglementations et lignes directrices environnementales applicables sont examinées pour identifier tout problème de conformité ou responsabilité potentiel associé à la propriété. Cela comprend l'examen des réglementations locales, provinciales et fédérales concernant les matières dangereuses, la gestion des déchets, les ressources en eau, la qualité de l'air et d'autres préoccupations environnementales pertinentes.

• Recherche historique : Le consultant étudie l'utilisation historique de la propriété et des sites voisins afin d'identifier toute activité ou industrie potentielle qui aurait pu causer une contamination environnementale. Cela comprend la recherche de cartes historiques, d'annuaires, de journaux et d'autres documents d'archives pour déterminer les utilisations passées des terres, y compris les activités industrielles, l'élimination des déchets ou le stockage de matières dangereuses.

• Préparation du rapport : Les conclusions de l'EES de phase 1 sont compilées dans un rapport complet. Le rapport comprend une description de la propriété, la portée de l'évaluation, la méthodologie utilisée, un résumé des conclusions et tout risque environnemental potentiel identifié. Elle peut également inclure des recommandations pour une enquête plus approfondie, comme une EES de phase 2 ou des mesures correctives si une contamination importante est suspectée.

Il est important de noter qu'une EES de phase 1 est avant tout une étude documentaire et une inspection visuelle. Cela n’implique ni échantillonnage ni analyse en laboratoire. Si des préoccupations importantes sont identifiées au cours de l'évaluation de phase 1, une EES de phase 2 peut être recommandée pour enquêter plus en profondeur et confirmer la présence ou l'absence de contamination par des tests et des échantillonnages souterrains.

Quelle est la différence entre l’évaluation de site de phase 1 et de phase 2 ?

La principale différence entre une évaluation environnementale de site de phase 1 et de phase 2 réside dans leur portée, leurs objectifs et leur niveau d'enquête. Voici un aperçu des principales distinctions :

Évaluation environnementale du site phase 1 :

• Objectif : L’objectif principal d’une EES de phase 1 est d’identifier les responsabilités ou préoccupations environnementales potentielles associées à une propriété. Il vise à évaluer les pratiques historiques et actuelles d’utilisation des terres, à identifier les sources potentielles de contamination et à évaluer la probabilité de contamination.

• Portée : Une EES de phase 1 est généralement une enquête non intrusive qui implique un examen approfondi des dossiers, des inspections du site et des entretiens. Cela n’inclut pas l’échantillonnage ou l’analyse en laboratoire.

• Méthodes : L'évaluation s'appuie sur des recherches historiques, un examen des dossiers, des inspections du site et des entretiens pour recueillir des informations sur la propriété et ses environs. Le consultant évalue les risques environnementaux potentiels sur la base des données disponibles et des observations visuelles.

• Résultat : Le résultat d'une EES de phase 1 est un rapport complet résumant les conclusions, les risques potentiels et les recommandations d'actions supplémentaires. Si des préoccupations importantes sont identifiées, le rapport peut recommander une EES de phase 2 pour une enquête plus approfondie.

Évaluation environnementale du site phase 2 :

• Objectif : L'objectif principal d'une EES de phase 2 est d'enquêter plus en profondeur et de confirmer la présence ou l'absence de contamination identifiée lors de l'évaluation de phase 1. Il vise à recueillir des données spécifiques sur le type, l'étendue et la concentration des contaminants présents sur le site.

• Portée : Une EES de phase 2 implique des enquêtes plus détaillées et intrusives, y compris l'échantillonnage, l'analyse en laboratoire et les tests souterrains. Il se concentre sur la collecte d’échantillons réels de sol, d’eau ou d’air pour évaluer les niveaux de contamination.

• Méthodes : L'évaluation comprend le forage de trous de forage, la collecte d'échantillons de sol et d'eau souterraine, leur analyse en laboratoire et la réalisation d'autres techniques d'essai spécialisées. Les résultats fournissent des données quantitatives sur la présence et la concentration des contaminants.

• Résultat : Le résultat d'une EES de phase 2 est un rapport détaillé qui comprend les conclusions des enquêtes spécifiques au site, les résultats de laboratoire et une évaluation approfondie des risques de contamination. Il peut inclure des recommandations de mesures correctives ou d'autres mesures visant à atténuer les problèmes environnementaux identifiés.

Que se passe-t-il après une évaluation environnementale de site de phase un ?

Après la réalisation d’une évaluation environnementale de site (ÉES) de phase 1, plusieurs résultats sont possibles. Les mesures spécifiques prises dépendent des conclusions de l’évaluation. Voici quelques scénarios possibles :

• • Aucun problème important détecté : Si l'EES de phase 1 détermine qu'il n'y a pas de préoccupations environnementales importantes ou de conditions environnementales reconnues (CER) identifiées sur la propriété, le rapport d'évaluation peut conclure qu'aucune autre mesure n'est nécessaire. Cela rassure les acheteurs potentiels, les prêteurs ou les parties prenantes sur le fait que la propriété est peu susceptible d'avoir des responsabilités environnementales.

  • Identification des risques environnementaux potentiels : Si l'EES de phase 1 identifie des risques environnementaux potentiels ou des CER, une enquête plus approfondie peut être recommandée. Cela pourrait impliquer la réalisation d'une EES de phase deux, qui comprend un échantillonnage du sol et des eaux souterraines ou d'autres méthodes d'essai pour évaluer l'étendue et la gravité des préoccupations identifiées.

  • Mesures d'atténuation et mesures correctives : Si l'EES de phase 1 révèle la présence d'une contamination ou d'autres problèmes environnementaux importants, des mesures d'atténuation ou des mesures correctives peuvent être nécessaires. Celles-ci pourraient impliquer des activités telles que l'enlèvement ou le traitement des sols ou des eaux souterraines contaminés, la mise en œuvre de mesures de confinement ou le traitement des matières dangereuses sur la propriété.

  • Conformité réglementaire et rapports : en fonction de la juridiction et des réglementations applicables, les conclusions de l'EES de phase 1 peuvent devoir être signalées aux agences environnementales locales ou à d'autres organismes de réglementation. Le respect de toutes les exigences de déclaration nécessaires est crucial pour garantir la transparence et le respect des obligations légales.

  • Impact sur les transactions immobilières : Les résultats de la première phase de l'EES peuvent avoir des implications sur les transactions immobilières. Si des préoccupations environnementales importantes sont identifiées, cela peut avoir un impact sur le prix d'achat, les conditions de financement ou la volonté des parties prenantes de procéder à la transaction. Le rapport d’évaluation constitue un outil précieux pour prendre des décisions éclairées concernant les transactions immobilières.